Конкурентоспособный офис

С начала 2000-х гг. строительство офисной недвижимости в нашей стране переживало реальный бум. Деловые центры в больших русских городках росли как грибы после дождика. Но на данный момент, по единодушному воззрению аналитиков, этот рынок близок к насыщению.

Излишек предложений офисных площадей самого различного свойства позволяет покупателям и арендаторам офисных площадей быть более избирательными. Ориентируясь на международные эталоны, они повсевременно увеличивают требования к инфраструктуре и техническому оснащению деловых центров. Так чем все-таки девелоперы, работающие в этом секторе недвижимости, могут заинтриговать клиента, который становится всё более разборчивым?

Стоимость, размещение, комфорт

Для начала стоит найти, какие конкретно офисные площади на данный момент пользуются спросом. По отзывам риелторов, в прошедшее уходят некогда пользующиеся популярностью деловые центры самых экономных классов – С и D. На волне высочайшего спроса под их переоборудовали подвалы жилых домов, строения НИИ и детских садов, пустующие заводские цеха и т.п. В целом они плохо адаптированы для офисной работы, с их устаревшими коммуникациями, неловкими планировками и небогатой инфраструктурой.

Из всего контраста офисных площадей в русских городках на данный момент более нужны объекты категории В. Например, в Столичном регионе на их приходится более 75% спроса. Для средних и больших компаний они презентабельны, сначала, тем, что спроектированы с учетом современных требований к деловым центрам и предлагают наилучшее соотношение стоимость/качество. Такие объекты обычно выделяются неплохой транспортной доступностью (удачный подъезд на личном автомобиле и близость остановок публичного транспорта), развитой инфраструктурой в виде конференц-залов, кафе и служб безопасности и сервиса, также современными сетями коммуникации и инженерными системами.
Несколько другая ситуация с бизнес-центрами класса А, так как высочайшие арендные ставки делают их труднодоступными для основной массы компаний. На их в различных городках приходится от 20% (Москва) до 5% (Пермь) спроса.

По словам Миши Шнейдермана, коммерческого директора Группы компаний «Центр управления недвижимостью», бизнес-центры класса А более нужны представительствами зарубежных компаний, также русскими компаниями сырьевой, энергетической отрасли, денежного сектора и больших IT-холдингов. Нередко они употребляются в представительских целях, для размещения топ-менеджмента, в то время как основной штат служащих занимает офисные площади наименее престижного уровня.

Строения премиального класса – это всегда нестандартные и калоритные строительные решения. Стоит только вспомнить небоскребы ММДЦ «Москва-Сити». Но главное отличие от экономных вариантов укрыто снутри. Такие бизнес-центры должны соответствовать ряду требований, в множестве которых: свободные планировки, высочайшие потолки, централизованные системы пожаротушения, системы вентиляции и кондиционирования, подземные и открытые паркинги, скоростные лифты, собственные охранные службы и контроль доступа в здание. Непременно наличие развитой инфраструктуры (конференц-залов, фитнес-клубов, кафе и ресторанов и т. п.), оптоволоконных линий связи, запасных вводов электроснабжения и т. п.

Деловой локальный климат

Подыскивая подходящее помещение для кабинета, руководители компаний не могут не учесть, что одно из важных критерий действенной работы служащих – подходящий локальный климат. Это нездоровое место для экономных кабинетов классов С и D, жители которых, зависимо от сезона, мучаются от холода либо жары, духоты либо сквозняков, что, естественно, самым нехорошим образом отражается на их здоровье и трудоспособности.

Меж тем, характеристики локального климата в помещениях должны поддерживаться в достаточно узеньких рамках, определяемых санитарными и строй нормативами . Комфортабельной температурой считается +22±2оС (СНиП регламентируется спектр +20 ..+25оС), хорошей влажностью – 40-60%, а скорость движения воздуха не должна быть более 0,2 м/с. Не считая того, на каждого человека в помещении должно приходиться более 60 куб. м свежайшего воздуха в час.
Соблюсти настолько жесткие требования может быть только при помощи централизованных систем отопления, вентиляции и кондиционирования, которые позволяют достигнуть полного контроля над микроклиматом. Если для офисных построек класса B это только функции, добавляющие привлекательности объекту в очах возможных клиентов, то для деловых центров классов А и А+ подобные системы неотклонимы.

Обычным решением для офисных построек является климатическая система на базе сочетания «чиллер-фанкойл». Принцип ее деяния максимально прост: чиллер охлаждает воду, которая по системе трубопроводов циркулирует по этажам, а фанкойлы (вентиляторные доводчики), изменяя скорость вращения вентилятора, регулируют количество холода, которое получает помещение. Такие системы числятся ординарными в монтаже и эксплуатации и практически не имеют ограничений по длине трасс и перепаду высот меж чиллером и доводчиками. С ними в связке обычно работает приточно-вытяжная вентиляция, которая в последние годы все почаще снабжается системами рекуперации тепла.

Сверхтехнологичной кандидатурой обычным чиллерам в последнее десятилетие являются мультизональные VRF-системы (variable refrigerant flow – переменный поток хладагента). Как надо из наименования, благодаря гибкому регулированию расхода фреона мощность каждого внутреннего блока кондюка подстраивается под термический режим определенного помещения, а температура поддерживается с большой точностью.

Зависимо от предназначения и конфигурации офисных помещений, к этой системе может подключаться хоть какой тип внутреннего блока – канальный, кассетный либо стенной. Например, для кабинетов open-space подойдет кассетный вариант, монтируемый за навесным фальш-потолком, потому что он обеспечивает воздухораспределение во все стороны.
Спецы отмечают много преимуществ VRF-систем по сопоставлению с другими типами кондюков. А именно, нет необходимости уродовать фасад внешними блоками. Обычно их можно просто расположить на крыше строения либо у его основания, потому что у неких VRF-систем расстояние от внутреннего блока до наружного может достигать 200 м, а перепад высот меж ними – 110 м. В высотных зданиях (к примеру, в ряде небоскребов «Москва-сити») употребляется водяное остывание наружных блоков VRF-установок, что позволяет обойти и эти ограничения.

«В последние годы проектировщики и девелоперы больше понимают достоинства современных VRF-систем, – объясняет Иван Новосельцев, технический директор компании «Термокул РУС», эксклюзивного дистрибьютора климатического оборудования под маркой CHIGO. – Например, DC-инверторные VRF-системы CHIGO уже удачно работают в офисных зданиях, построенных по всему миру. Отменная масштабируемость позволяет из блоков холодопроизводительностью от 10 до 45 кВт собирать системы, покрывающие потребности построек всех площадей. Например, не так давно построенное в Гуанчжоу (Китай) офисное здание оборудовано климатической системой на базе VRF-блоков суммарной холодопроизводительностью 944 кВт – и это рядовой объект, далековато не предел».

Одной из главных обстоятельств популярности VRF-систем стал общий тренд на внедрение энергосберегающих решений и оборудования. Согласно исследованиям, инверторный привод компрессоров дает VRF-системам преимущество в энергопотреблении до 30-50% по сопоставлению с ON-OFF сплитами либо чиллерными системами.

«Для проектировщиков погодных систем энергоэффективность оборудования имеет двойное значение. Самое принципиальное, что внедрение эконом моделей позволяет потреблять (и подключать) наименьшую электронную мощность при той же холодопроизводительности, – отмечает Иван Новосельцев («Термокул РУС», CHIGO). – Для девелоперов это очень ценно, потому что в больших городках им практически «с боем» приходится выбивать подключение к местным энергетическим системам, и каждый кв стоит больших средств. Например, в Москве в границах Третьего транспортного кольца 1 кВт выделенной дополнительно электронной мощности стоит более 140-160 тыс. руб. В конечном итоге энергообеспечение климатической системы иногда обходится дороже, чем цена самого оборудование. С другой стороны, для управляющей компании внедрение энергосберегающего оборудования значит существенную экономию за счет понижения издержек на электроэнергию».
Хотя мультизональные системы кондиционирования способны работать «на нагрев» воздуха, но в силу ряда технических особенностей для теплоснабжения офисных построек предусматривается отдельная система отопления. В большинстве случаев это традиционная схема с термическим пт, присоединенным к городским теплоцентралям, либо автономной газовой котельной и радиаторами/конвекторами в помещениях, которые могут снабжаться термостатическими вентилями для четкой регулировки температуры.

Одно из инноваторских решений для теплоснабжения офисных построек – внедрение термических насосов для утилизации низкопотенциального тепла Земли. А именно, такая система реализована в столичном бизнес-центре Premium West класса А, площадью около 20 тыс. кв. м, который был сдан в эксплуатацию в прошедшем году. По словам Лены Семенихиной, директора по развитию компании-застройщика «ГЕМА Инвест», этот объект отапливается благодаря геотермальной системе, так что он фактически не находится в зависимости от городского теплоснабжения и повышений тарифов. Благодаря этому и другим энергосберегающим решениям арендаторы сумеют сберегать на коммунальных платежах и эксплуатационных расходах до 40% по сопоставлению с подобными бизнес-центрами.

Кабинет как живой организм

Большая толика инноваторских решений, используемых в современных бизнес-центрах, сначала призвана уменьшить издержки управляющей компании на эксплуатацию объекта и улучшить контроль за его инженерными системами. Таковы многие системы «интеллектуального здания», которые все почаще начинают употребляться в русской офисной недвижимости. Например, диспетчеризация сетей тепло- и холодоснабжения, бытового и противопожарного водоснабжения, противопожарной сигнализации, систем безопасности и т.п. Эта сверхтехнологичная внутренность строения не видна клиенту и он не всегда впрямую пользуется всеми ее преимуществами.

А вот системы автоматизации освещения и энергопотребления способны заинтриговать арендаторов, ведь их внедрение обещает много тривиальных выгод. Отличные примеры – санкт-петербургское и екатеринбургское консульства компании АББ в Рф, фаворита в производстве силового оборудования и технологий для электроэнергетики и автоматизации. Эти кабинеты обустроены умственной системой ABB i-bus KNX, которая позволяет заавтоматизировать управление освещением, отоплением, вентиляцией, кондиционированием и жалюзи. Во всех рабочих зонах установлены датчики присутствия и освещённости.

«Работает это просто и отлично. Контроллер учитывает показания управляющих устройств и зависимо от этих данных автоматом врубаются осветительные приборы и регулируется их яркость, – объясняет Динар Шарифуллин, инженер по продажам АВВ i-bus KNX. –Кроме того, система без роли человека способна открывать и закрывать жалюзи и управлять потоками и направлением естественного света, поддерживать температуру воздуха в помещении, управлять вентиляцией и внутренними блоками мультизональных систем кондиционирования либо фанкойлами. По подсчетам профессионалов всеохватывающее применение способностей «умного дома» может сберечь до 70% энергии и окупается всего за 2-3 года. Выигрывает и обладатели бизнес-центра, ведь арендаторы получают наибольший комфорт, что наращивает привлекательность офисных площадей».

Итак, для девелоперов, продолжающих работать в секторе деловой недвижимости, наступает время взвешенных решений. В 2014 году исключительно в Москве к вводу заявлено более 1 млн. кв. м офисных площадей категорий А и B. Какая их толика отыщет собственных покупателей и арендаторов, будет зависеть от того, смогли ли строители и проектировщики угадать с концепцией нового бизнес-центра, вышло ли у их учитывать все требования возможных клиентов. Время «легких денег» ушло. Каждый новый проект становится экзаменом на умение выслеживать последние тенденции на этом стремительно развивающемся рынке.

Клей МОМЕНТ Капелька, высокопрочный (0,02 л.) 1303312


Прочный клей «Капелька» — безупречное решение в ситуациях, когда требуется наибольший эффект склеивания. Применяется для резины, оргстекла, кожи, бетона, керамики, пластика. Нельзя использовать в отношении посуды, также полипропилена, целофана и стиропора. Перед склеиванием следует обезжирить поверхности для заслуги наибольшей силы клея. Наносить на обе поверхности, держать под прессом 50-10 минут. Время окончательного высыхания клея — 24 часа