«Новая Москва»: итоги через 20 лет, 20%-ный рост цен – уже сегодня

Департамент Консалтинга, Аналитики и Исследовательских работ компании Blackwood - подготовил новое исследование «Анализ первичного рынка жилища «Новой Москвы»: текущая ситуация и перспективы развития».

Новость об изменении границ Москвы вызвала значимый публичный резонанс. Разумеется, что расширение границ Москвы – это мера нужная. Все же, масштабы планируемой «столичной экспансии», также направление грядущего развития городка вызывают у профессионалов вопросы. На некие из их, в том числе, на самый главный – может быть ли такое вообщем? – разумеется, можно будет ответить более чем через четверть века.

В рамках проведенного исследования спецами компании Blackwood акцентировали внимание не на анализе перспектив развития данного направления, которые в текущее время довольно туманны, а на анализе текущего состояния рынка первичной жилой недвижимости на территориях, планируемых к присоединению к Москве, также рынка новостроек Юго-Западного и Южного административных округов Москвы, от которых и планируется будущее развитие городка. Разумеется, что свойства данных рынков будут служить определенными ориентирами для формирования рынка «Новой Москвы».

На сегодня объемы предложения на рынке новостроек эконом и комфорт-класса Москвы в рассматриваемой локации сравнимы с объемами, предлагаемыми на местности «Новой Москвы» - порядка 2 300 квартир в Москве и около 2 700 квартир в новостройках на присоединяемых территориях.

На присоединяемых к Москве территориях сейчас реализуются различные по масштабу и местоположению проекты. По неким из их, в большей степени размещенным не дальше 10 км от МКАД, отмечались довольно высочайшие темпы продаж еще до объявления новых границ столицы (к примеру, в Столичном, пос. Коммунарка). Почти во всем это обосновано как более доступными ценами областных новостроек по сопоставлению со столичными предложениями в эконом- и комфорт-классе (как минимум разница составляет порядка 20%), так и наличием объектов инфраструктуры в рамках жилых комплексов, высочайшими темпами строительства и благодаря удовлетворительной транспортной доступности.

Предложение на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в ЮАО и ЮЗАО столицы – той части «старой» Москвы, продолжением которой и станет «Новая Москва» - представлено как отдельными панельными домами эконом-класса, так и довольно большими проектами, надлежащими категории комфорт-класс, в рамках которых предлагается и развитая инфраструктура. Подобные проекты при условии приобретения квартиры в их на ранешней стадии строительства могут составить конкурентнсть подмосковным жилым комплексам, реализующимся на присоединяемой местности. Бесспорным преимуществом перед проектами «Новой Москвы» является транспортная доступность (близость к метро и главным магистралям городка).

Таблица. Сравнительная черта главных характеристик первичного рынка жилища на местности «Новой Москвы» и в зонах ЮЗАО, ЮАО

Показатель

Присоединяемые местности

ЮЗАО, ЮАО

Комментарий

Объем рынка, квартир

2 707

2 346

Объемы предложения на рынке новостроек эконом и комфорт-класса Москвы в рассматриваемой локации сравнимы с объемами, предлагаемыми на местности «Новой Москвы».

Структура рынка, %

Этажность:

Низкоэтажная

10

-

Первичный рынок жилища на присоединяемых территориях предлагает большее обилие предложений по типу застройки, включая низкоэтажные, среднеэтажные и высотные жилые объекты. На местности ЮАО и ЮЗАО Москвы строят только высотные дома.

Среднеэтажная

10

-

Высотная

80

100

Классы:

Эконом

48

7

Подавляющее большая часть предложений (90%) в новостройках на присоединяемых территориях относятся к легкодоступным эконом- и комфорт-классу. В рассматриваемых окрестностях Москвы первичный рынок больше нацелен на бизнес-класс (57%).

Комфорт

42

36

Бизнес

10

57

Стадии строительства:

Подготовка площадки

1

10

Основное предложение как на присоединяемых территориях, так и в рассматриваемых окрестностях столицы – квартиры в новостройках на момент активного строительства (стр-во наземных этажей/внутренние работы) – 74% и 63% соответственно.

Котлован/фундамент

23

22

Стр-во наземных этажей

55

30

Внутренние работы

19

33

Дом сдан

2

5

Цены

Динамика цен, изменение за период, %

Среднемесячный темп прироста до объявления о присоединении (янв.-май)

-1

+3

Решение о расширении столицы повлекло за собой удорожание квартир в новостройках, расположенных на присоединяемых территориях. В ценовую динамику столичных новостроек данное событие не занесло каких-то существенных конфигураций.

Среднемесячный темп прироста после объявления о присоединении (июн.-сен.)

+4

+1

Средние цены, руб. за кв. м

Общая средняя

75 000

114 200

По классам

Эконом

71 000

114 730

Квартиры в новостройках на присоединяемых территориях в среднем как минимум в 1,5 раза дешевле предложений в ЮАО и ЮЗАО Москвы.

Комфорт

75 200

114 160

Бизнес

89 900

230 000

Темпы реализации, квартир/мес. (наилучшие объекты)

2011 до объявления о присоединении

50-100

40-100

Энтузиазм к новостройкам на присоединяемых территорий существенно возрос с принятием решения о расширении границ столицы. Темпы продаж выросли в 1,4-2,0 раза. На столичном рынке не отмечается конфигураций исходя из убеждений спроса: темпы продаж находились на этом же уровне.

2011 после объявления о присоединении

85-170

Перспективное предложение (объем заявленных проектов), млн. кв. м

20-25

0,5

С учетом потенциального объема предложения рынок «Новой Москвы», непременно, масштабнее благодаря существенно наименьшей освоенности территорий.

Разумеется, что инициатива по расширению границ Москвы не может не оказать воздействия на развитие рынка городской жилой недвижимости присоединяемой местности, также конкурентноспособные позиции новостроек, расположенных и планируемых к строительству в данной локации по сопоставлению со «старомосковскими» аналогами.

Все же, пока данная инициатива остается только планом, полная реализация которого если и вероятна, то только в течение очень длительного периода – более 20-30 лет, 1-ые конфигурации, которые могут вызвать какие-либо конъюнктурные сдвиги, вероятны не ранее чем через 5-7 лет. В короткосрочной перспективе вероятны краткосрочные всплески спроса и ускорение роста цен по отдельным объектам (спекулятивного нрава), но в целом в рассматриваемой локации сохранится текущая расстановка сил и сложившиеся рыночные тренды.

Так новость о включении территорий меж Киевским/Боровским и Варшавским шоссе повлекла за собой всплеск покупательской активности в новостройках «Новой Москвы», в основном вкладывательного нрава. Цены на квартиры за летние месяцы выросли на 9%, а по неким более увлекательным объектам - до 20%. Произошедшее увеличение цен на присоединяемых территориях носило разовый нрав – уже в сентябре цены оставались размеренными, и до прояснения ситуации с развитием «Новой Москвы» отклонений от среднерыночной динамики наблюдаться уже не будет.

Заявление о дальнейшем расширении Москвы не сказалось на изменении цен на новостройки, расположенные в конкретной близости от новых границ городка. С начала года рост средней цены на новостройки эконом и комфорт-класса, расположенные в ЮАО и ЮЗАО, составил около 17%, в летние месяцы (в том числе в июне, когда объявили о расширении Москвы) на рынке наблюдалось обычное для данного периода затишье (каждомесячные приросты находились в спектре от -1 до +2,5%).

До принятия определенных мер по развитию новых территорий, сначала в точки зрения транспортной инфраструктуры, новостройки, расположенные в старенькых границах городка, в том числе в рассматриваемой локации, будут выигрывать перед предложением на рынке новостроек «Новой Москвы». По мере развития территорий «Новой Москвы» конкурентноспособные позиции жилища в данной локации будут усиливаться, в особенности беря во внимание недостаток предложения на столичном рынке. Но для этого нужно развитие не только лишь рынка жилища на новых территориях, да и всеохватывающее развитие инфраструктуры, сначала транспортной и социальной.

Приготовленное исследование позволяет получить полное представление о рынке новостроек на присоединяемых к Москве территориях: главные девелоперы, большие и структурные характеристики предложения, динамика цен, планируемые проекты, также поведение покупателей и ценовая динамика после объявления границ «новой Москвы». Также в нем содержится информация по большим, структурным и динамическим показателям рынка ЮЗАО и ЮАО (новостройки эконом- и комфорт-класса).

Исследование нацелено как на проф участников рынка (девелоперов, аналитиков, риэлторов, консультантов), так и на будущих покупателей жилой недвижимости.

Тюль с вышивкой на сетке «Круги» 1 п/м 280 см цвет кремовый

Тюль «Круги» — прозрачная ткань, увенчанная вышивкой, создана для дизайна оконных просветов и производства текстильного декора для дома. Представляет собой узкую базу из полиэстера с вышитым узором. Тюль-сетка отлично пропускает свет и не препятствует движению воздуха во время проветривания, прекрасно драпируется. Вышивка способна воскресить сдержанный либо одинаковый дизайн, стать акцентом в интерьере.

Уход

Основные характеристики